A peine le chef de l’Etat a-t-il terminé sa phrase :  » Tout terrain, toute maison, tout immeuble verra sa possibilité de construction augmenter de 30 % « , que les propriétaires concernés avaient du mal à cacher leur satisfaction. Le Président a deux objectifs : produire plus de logements et faire baisser leurs prix. Pour soutenir l’industrie du bâtiment et augmenter l’offre sans alourdir l’effort public, le chef de l’Etat, avec cette mesure, prend le risque d’augmenter la valeur des terrains en même temps qu’augmente leur constructibilité. Financer le logement sans l’aide de l’Etat est, depuis 2007, la doctrine en matière de politique du logement.

Du logement social, de la partie basse de la classe moyenne, qui n’a pas accès au logement, il ne fut pas question. Pourtant, au même moment, la Fondation Abbé Pierre présentait son 17ème rapport sur l’état du mal-logement en France. Ce rapport est un cri d’alarme. Il rappelle que 10 millions de personnes sont touchées par la crise du logement. Les ménages concernés font état d’une nouvelle forme d’insécurité sociale liée au logement, au même titre que la santé,  l’école, le pouvoir d’achat.

Le marché ne peut se réguler seul. Il sélectionne en permanence les ménages les plus solvables et ne s’intéresse pas aux autres. Ce phénomène, sans correction, aggrave sans cesse les inégalités sociales. Le rapport souligne que la politique du logement est inadaptée ; elle n’est pas juste et n’a pas suffisamment pour impératif de répondre aux besoins des plus faibles.

Dans les centres-villes, dans les zones tendues, l’accroissement de la constructibilité se traduira automatiquement, pour les constructeurs privés ou publics, par une majoration proportionnelle des charges foncières et pour les propriétaires de terrains par un nouvel enrichissement sans cause. Dès lors, peut-on considérer qu’il s’agit d’un élément déterminant de la politique du logement ? Non ! Il existe déjà dans le code de l’urbanisme, des dispositions « vertueuses » qui autorisent les communes à augmenter leur « coefficient d’occupation des sols » (COS) dès lors qu’il s’agit de logements sociaux ou que « la construction nouvelle intègre des critères de qualité énergétique ».

Si l’offre de terrains était supérieure à la demande, il en serait autrement, mais ce n’est pas le cas. Les terrains constructibles sont extrêmement rares. La charge foncière, c’est-à-dire la part que représente le terrain dans la formation du prix de vente, n’a aucune raison de changer tant que la demande de logements se maintient au niveau actuel.  Il ne peut y avoir baisse des prix que si la demande est inférieure à l’offre, comme ce fut le cas de 1990 à 1995 ou en Espagne depuis quelques années. Dans l’immédiat, ce n’est pas l’hypothèse la plus probable. Pour inverser la situation, il faudrait construire beaucoup plus avec une charge foncière en diminution. Le marché foncier ne le permet pas ; il faut donc libérer des terrains publics et les mettre à la disposition des constructeurs privés ou publics à un prix inférieur aux prix du marché ou sous forme de droit d’usage.

Il n’est pas surprenant que les constructeurs, qui transforment un terrain en logements, aient immédiatement exprimé leur scepticisme sur la portée de cette mesure. Ne serait-il pas plus astucieux de faire le contraire, c’est-à-dire d’offrir aux propriétaires, pendant une courte période, la possibilité de vendre leurs terrains  en dispense de taxation sur la plus-value, à la condition que le prix de vente ne dépasse pas une charge foncière plafond. La méthode des prix plafond, pendant une période donnée, a été pratiquée dans le passé avec un certain succès.  Je sais que, dans ces conditions, la rétention et les « dessous de table » risqueraient de refaire leur apparition, mais l’avantage fiscal, pendant une durée relativement courte, serait à mettre en regard des risques encourus.

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