Je n’ai plus aucune compétence pour parler sérieusement des conséquences que le bouleversement actuel peut avoir sur les prix de l’immobilier, le volume des transactions, le pouvoir d’achat, le comportement des vendeurs, mais, j’ai de la mémoire et mon blog sur lequel je livre des réflexions depuis maintenant quinze ans.

Les crises, notamment immobilières, ne sont jamais les mêmes, mais il y a des constantes.

Dans un billet en date du 5 juillet 2008, qui se référait à un papier du 28 octobre 2006, j’avais exprimé ma crainte qu’un jour ou l’autre, se produise une correction du marché immobilier, « un effet richesse négatif », aux conséquences désastreuses sur la consommation et la croissance. J’avais écrit ceci : « Contrairement à ce qu’affirment les experts, qui ne veulent pas contribuer à amplifier l’inquiétude, l’atterrissage se fait rarement en douceur et les « bulles » éclatent rarement sans faire de dégâts. »

1990 – Au MIPIM à Cannes, avec Louis Besson, Ministre délégué au logement

Je restituais, dans le billet de juillet 2008, une conversation que je venais d’avoir avec le Gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer. Ce dernier, quelques jours auparavant, avait déclaré, dans un entretien accordé au journal Le Monde : « Le marché immobilier a connu dans plusieurs pays une croissance trop rapide et trop forte. Les prix ont atteint des niveaux trop élevés pour beaucoup de ménages. De ce point de vue, le coup d’arrêt du marché constitue une bonne nouvelle. Le marché doit s’assagir… » J’avais mentionné dans mon article, que ces propos m’avaient paru lucides et prudents.

J’ajoutais : « Malheureusement, les marchés ne ralentissent pas sans produire des effets secondaires. Ce qui caractérise l’effet richesse négatif, c’est que tout d’un coup, nos compatriotes, comme les Américains, les Espagnols, les Anglais, prennent conscience qu’ils vont être moins riches qu’ils ne pensaient l’être quelques mois auparavant. Si l’argent gagné facilement se dépense facilement, il en est de même quand la dynamique s’inverse. « La hausse des prix de l’immobilier a un impact sur l’ensemble de l’économie. L’augmentation de la valeur du patrimoine immobilier des ménages entraîne généralement une hausse de la consommation ; c’est ce que les économistes appellent « l’effet richesse positif ». L’augmentation des prix s’accompagne souvent d’un comportement expansif des banques qui ont le sentiment que leur risque diminue avec la hausse des valeurs. Ce phénomène, observé depuis longtemps, est difficile à évaluer. Les ménages ont un sentiment de plus-value « virtuelle » de leur patrimoine qui les encourage – pour ne pas dire qui les pousse, à consommer plus, à moins épargner, à emprunter un peu plus que de raison puisqu’ils se sentent plus riches. »

En 2006, j’écrivais déjà : « Nous y sommes. Pendant plusieurs mois, comme à chaque entrée en crise, les professionnels ont nié la réalité, n’ont pas anticipé, se sont convaincus que l’exception française les mettait à l’abri de ce qui commencé à être observé dans certains pays où les prix et la production avaient beaucoup trop augmenté. Aujourd’hui, ils ne peuvent plus tenir ce discours, le courant est trop fort, la tendance est trop lourde. Les médias amplifient le ralentissement comme ils avaient amplifié l’euphorie durant les dix dernières années. L’INSEE, l’empêcheur de continuer comme avant, l’institut du pessimisme, considère que « la France subit à son tour un retournement du marché » et que « si la chute des mises en chantier du début de l’année se poursuivait dans les mois à venir, l’investissement des ménages pourrait amputer davantage encore la croissance. »

Les promoteurs immobiliers, réunis en congrès à Saint-Malo au mois de juin, ont reconnu que l’année 2008 pourrait bien être « la première des années de récession pour l’immobilier » Il faut rappeler que les prix avaient augmenté de 140% en dix ans dans une période caractérisée par une inflation générale très faible. Cette situation ne pouvait pas durer éternellement. La hausse des taux d’intérêt et la politique monétaire sont tenues pour responsables de ce coup de frein. C’est le contraire, c’est la Banque Centrale Européenne qui cherche depuis des mois à freiner une croissance des crédits qui menait à la catastrophe. Les candidats acheteurs sont aujourd’hui inquiets. On le serait à moins. Ils anticipaient des hausses de prix, il y a quelques mois, ils commencent à retarder leurs acquisitions dans l’espoir d’acheter moins cher. La mécanique des crises est toujours la même.

C’est un grand tort de toujours croire que la prochaine crise sera différente et donc plus douce. Contrairement au krach de 1990, « la crise du siècle », les effets de celle-ci devraient être limités à condition que la crise économique à venir ne soit pas la crise du siècle.

Pour se faire une idée de la gravité de la crise et de sa durée, il faut un peu de mémoire et prendre en compte objectivement les caractéristiques de cette crise. Les professionnels, et les médias, ont passé deux années, 2007 et une grande partie de 2008, dans le déni. Les commentaires des statistiques de ventes et de mises en chantier, publiées toujours avec un certain retard, étaient les mêmes qu’en 1991 : « En France, la situation est particulière », ou « Le marché va atterrir en douceur ! », ou encore « Il va y avoir un ralentissement de la hausse des prix mais certainement pas une crise. »

Il n’était pourtant pas très difficile de comprendre que les prix de vente dans l’immobilier ne pouvaient pas continuer longtemps à augmenter cinq fois plus, chaque année, que le taux d’inflation général et les salaires. Les profits exceptionnels pouvaient à la rigueur s’investir, sans limite de prix, dans de très beaux appartements à Paris ou sur la Côte d’Azur, mais il n’était pas sérieux de généraliser.

Convaincus, comme au début de chaque crise, que les besoins étaient considérables, que la demande était très supérieure à l’offre et que toutes les conditions étaient réunies (taux des crédits peu élevés, absence de spéculation) pour que le marché reste soutenu, les professionnels n’eurent aucune difficulté, avec l’aide des médias, à convaincre les Français que la hausse des prix de l’immobilier était normale et inexorable. Or, tous ceux qui ont un peu de mémoire, savent que le déni, quand le retournement de tendance a commencé, est un facteur d’aggravation de la crise et d’allongement de sa durée.

1995 – Avec Pierre-André Périssol, ministre délégué au logement

Pour qu’une crise immobilière soit de courte durée, nonobstant l’environnement économique général, il faut que trois conditions soient réunies : Que l’ajustement des prix soit rapide et suffisant, que les taux de crédit soient incitatifs et que l’Etat prenne rapidement des mesures qui encouragent fiscalement l’investissement locatif et soutiennent le logement social. Il est indéniable que la « panne » économique survenue à la fin de l’année 2008 aggrave la crise immobilière. La confiance a brusquement disparue. Les Français, inquiets, n’attendent même plus que les prix baissent, mais d’y voir plus clair pour leur épargne, leur emploi, la valeur de leur patrimoine.

Pour se faire une idée de l’évolution du marché immobilier, dans une situation beaucoup plus grave qu’en 1990, il faut se remettre en mémoire ce qui s’est passé entre le 2 août 1990, date à laquelle Saddam Hussein avait envahi le Koweït, et le début de l’année 1996. L’année 1990 commença sous les meilleurs auspices. Il n’y avait, de l’avis des experts, aucune raison que la conjoncture montra des signes d’essoufflement. Ils ne prédirent pas seulement une nouvelle année de prospérité, mais commencèrent à parler d’une décennie de croissance. L’INSEE, l’OCDE, le BIPE, à l’appui de cette affirmation, avancèrent plusieurs arguments : L’Europe constituait un pôle de croissance, elle « n’éternuait plus quand les Etats-Unis prenaient froid », la croissance était supérieure à l’inflation, le pouvoir d’achat augmentait régulièrement, les comptes des entreprises allaient de records en records, les chefs d’entreprises avaient un « moral d’acier ». Tout ce qui était bon pour l’économie était bon pour l’immobilier, notamment dans le haut de gamme.

En octobre 90, des promoteurs, parmi les plus importants, se risquaient à déclarer aux journalistes : « Pour ce qui est du marché français, on peut être tranquille. Il n’est pas menacé de récession. Il ne faut pas écouter les oiseaux de mauvais augure qui jettent des mauvais sorts sur la pierre. Ce qui se passe à new York et à Londres ne nous concernent pas, nous pouvons être tranquilles. L’offre et la demande sont équilibrées dans notre pays. La crise économique redonnera à la pierre ses qualités de valeur refuge. »

L’année 1991 fut morose avec une tendance très prononcée à l’attentisme qu’aucune mesure ne parvint à enrayer. Le nombre de logements neufs vendus en Ile de France baissa de 42% et à Paris, 1000 logements seulement furent vendus, soit une baisse de 50% par rapport à l’année précédente.

Les prix de vente à Paris à la fin de l’année 2019

En 1992, la baisse des prix, sans laquelle il n’était pas possible de vendre, atteignit 20%. Les propositions des clients furent souvent « folles » et « inacceptables ». Kaufman and Broad n’hésita pas à faire une publicité à la télévision sur le thème : « Demandez la lune ! » Fin 1993, la situation économique internationale était extrêmement préoccupante. Les promoteurs avaient tous fini par baisser leurs prix de 25% en moyenne. Les grands appartements ne trouvaient pas preneurs, seules les petites surfaces se vendaient aux nouveaux prix. Dans l’ancien, un appartement à Paris, qui se vendait 3 MF en 1990 ne se vendait plus qu’à 2MF. La pénurie de logements neufs et les besoins ne suffisaient pas à faire repartir le marché qui n’avait pas terminé sa phase d’assainissement. De nombreuses entreprises de promotion immobilière, parmi les plus connues, étaient en difficulté en raison de leurs stocks de bureaux et de logements, de leur exposition aux risques et de leurs encours de crédit. Les banques accumulèrent les pertes, certaines sont restées célèbres. Les baisses de prix avaient permis de retrouver le même pouvoir d’achat immobilier qu’en 1986-87. La peur de l’avenir, la peur pour son emploi, la peur de s’endetter, la peur de ne pas pouvoir revendre, tétanisaient tous ceux qui, auparavant, se seraient lancés dans l’acquisition d’un logement. Le marché était atone.
Au début de l’année 1994, les experts et les médias se risquèrent à annoncer la reprise dans le courant de l’année. Il ne restait, à cette date, que 80 logements à vendre dans le XVème arrondissement. Les prix avaient baissé, les taux de crédit aussi, plus rien ne justifiait l’attentisme. La crise de l’offre était devenue une crise de la demande. Mais la reprise ne se décrète pas, pour être franche et joyeuse, il faut le retour de la confiance, ce qui n’était pas le cas. Les mesures du gouvernement Balladur ne furent pas suffisantes.
En 1995, après l’élection de Jacques Chirac à la Présidence de la République, l’espoir d’une véritable reprise retomba très vite. Il fallut, en fin d’année, de très importantes incitations fiscales pour relancer l’investissement locatif et le prêt à taux zéro, mis en place par le Ministre du Logement, Pierre-André Périssol, pour que le marché donnent enfin des signes de reprise durable.

Six années s’étaient écoulées. Les prix avaient été ajustés. Sur le Front de Seine à Levallois, le m2 n’était plus à 36 000 F, mais à 18 000 F. Dans le 16ème arrondissement de Paris, rue Raffet, FEAU mettait en vente un immeuble à 16 000 F le m2.
La crise actuelle est d’une tout autre ampleur. C’est, depuis le début de l’année 2008, une crise de la demande. La vente de logements a chuté de 50%. Il fallait, à la fin de l’année 2008, plus de 18 mois pour vendre un logement, alors que 9 mois suffisaient il y a un an. Fin 2008, avec une année de revenu moyen disponible, un ménage ne pouvait acheter que 16m2, contre 30m2 en 2000.

Si, dans le courant du deuxième semestre de l’année 2010, les conditions d’une reprise économique mondiale sont à nouveau réunies, c’est-à-dire si la confiance est de retour, la demande de logements s’exprimera. Mais un retour à une situation qualifiée de normale ne sera possible, dans le domaine de l’immobilier, que si les dégâts sur l’emploi, l’épargne, la valeur des patrimoines n’aient pas été trop profonds.

En tout état de cause, une reprise du marché immobilier ne sera possible que si quatre conditions sont réunies : Que la baisse des prix ait été suffisante pour resolvabiliser la demande ; que les taux de crédit soient bas ; que les mesures gouvernementales d’incitation fiscale à l’investissement locatif soient suffisantes ; que le doublement du prêt à taux zéro ait été un succès. Quatre années seulement se seraient alors écoulées depuis le début d’une grave crise économique et immobilière. Historiquement, c’est peu, il faut donc être optimiste pour y croire, mais c’est envisageable car il n’y a pas de stock de logements terminés et invendus.
Dans le cas contraire, si l’ajustement des prix tardait, si les taux de crédit repartaient à la hausse et si les mesures de soutien s’avéraient insuffisantes, la sortie de crise serait différée et le marché s’installerait durablement dans le marasme.

En tout état de cause, il faudra tirer les enseignements de cette nouvelle crise. Puisque le marché immobilier ne se régule pas naturellement, il faut instaurer des limites dans l’attribution et la quantité du crédit. Il faut des « stabilisateurs » qui ne peuvent être mis en place et contrôlés que par la Banque de France. Si on attend le doublement des prix en quelques années, si on laisse se créer une « impression de richesse », purement fictive, en encourageant l’emprunt maximum et la perspective de devenir riche rapidement, il se crée une bulle qui, le jour où elle éclate, déséquilibre l’ensemble de l’économie. Les esprits cyniques vous diront qu’il ne faut pas s’inquiéter, avec le temps, tout rentrera dans l’ordre. Les graves crises se terminent toujours par la guerre ou une forte inflation pour corriger un gigantesque endettement public! »

Voilà ce que j’avais écrit le 5 juillet 2008. Loin de moi l’idée que, mutatis mutandis, les mêmes causes produisant les mêmes effets, la crise sanitaire et économique qui se profile, annonce une destruction de valeur historique. Je n’ai aucune qualité, aujourd’hui, pour formuler une quelconque prévision. Qui, d’ailleurs, peut avoir cette prétention ?

Seules quelques données sont connues : Les niveaux de prix actuels, le niveau d’endettement des ménages, la part des revenus consacrée au logement, l’épargne des Français. Pour le reste, l’emploi, les revenus, l’ajustement inévitable des prix, la confiance dans l’avenir, l’évolution des taux d’emprunt, il faudra attendre pour y voir plus clair. Attendre combien de temps ? Des semaines, des mois, des années, nul ne le sait, mais il faudra observer attentivement « l’effet richesse négatif ».

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