1973 – 1983

A la suite du premier « choc pétrolier », les mauvaises nouvelles ne tardèrent pas à arriver. OCEFI, l’autre entreprise de promotion du Groupe, traversait une mauvaise passe. La Banque de Paris et des Pays-Bas prit la décision de la rapprocher de COGEDIM. L’ensemble constitué par la réunion des programmes COGEDIM et OCEFI fut un événement, notamment sur le plan commercial. La liste des programmes en vente à Paris était impressionnante : A Neuilly, « Neuilly-sur-l’Ile », dans l’Ile de la Jatte, avenue de la Porte de Villiers, 19 rue Madeleine Michelis, à Paris, 3 avenue Boudon, 28 rue Erlanger, 227 rue de la Croix Nivert, 9 rue Stanislas, 8 rue Guynemer, 293 rue Saint Jacques (à côté du Val-de-Grâce), 33 rue Poliveau, 73 rue de Reuilly, 65 rue de la Plaine, 10 rue de la Justice, 34 rue Borrego, 13 rue de Thorigny dans le Marais, 121 Quai de Valmy, 10 rue Bouchardon, 57 rue Bayen. La publicité pour vendre ces programmes en atteste.

1976-plan tous les programmesMichel Mauer demanda à Jacques Séguéla de préparer une « Page COGEDIM » pour le Figaro. La première parut le 5 novembre 1976. L’éditorial du vice-président, directeur général constitue un marqueur de l’état d’esprit de COGEDIM et de son principal dirigeant:   « Dans tous les domaines, le consommateur fait des progrès, et en particulier dans celui du logement. Son exigence croissante est d’autant plus normale que l’immobilier passe d’une longue période « quantitative » à une période nouvelle d’amélioration « qualitative ». La publicité dans ce secteur doit s’adapter à cette évolution et la page COGEDIM qui paraitra régulièrement, aura pour but de faire connaître l’ensemble de nos réalisations et de nos projets, avec le maximum d’indications objectives permettant une première sélection. Nos vendeurs ensuite, sur les bureaux de vente ou à notre siège, ont pour mission d’informer plus que de séduire, de décrire et d’expliquer plus que de faire rêver…Si parfois, pourtant, ils se laissent aller au lyrisme ou à l’enthousiasme, jamais aux fausses promesses, ne leur en veuillez pas, c’est parce que nous sommes passionnés par ce que nous faisons. ».

 page Cogedim en 1976 2« Le Nouvel économiste », dans son numéro du 20 décembre 1976, sous la signature de Claude Villeneuve, titra : « L’immobilier, c’est fini ». Sur 18 pages, la journaliste passa en revue les raisons qui justifiaient le titre de son article. Au terme de son enquête, la journaliste considérait que les Français n’avaient plus aucun intérêt à acheter leur logement. Le blocage des loyers encourageait à rester locataire, le crédit était cher et encadré, il n’y aurait plus de plus-value avant longtemps, les Français ne voulaient plus des grandes opérations. Bref, son jugement était sans appel. Il n’encourageait pas les clients à acheter. Le nombre de ventes à Paris baissa de 25% et le stock de logements à vendre grimpa à 24 mois de vente. Le marché immobilier était en crise.

La conjoncture ne s’y prêtait pas, mais le moment était venu de trouver un acquéreur pour  « Le Manhattan ». Les deux tours de bureaux représentaient un investissement de 400 millions de francs, c’est-à-dire une importante exposition au risque pour COGEDIM. Les architectes Proux et Herbert, l’ingénieur en béton armé Laredo, et COTEBA pour le pilotage, étaient parvenus à joindre les deux tours et à en faire un très bel objet architectural aux lignes courbes, revêtu de glaces miroirs qui en faisaient l’originalité. Les partenaires de COGEDIM  étaient : la BANEXI (filiale de la BNP), le groupe IFI (holding financier de FIAT, des anglais (London City Hall) et une filiale de la Banque américaine Transamerica.. A l’issue de longues et difficiles négociations, c’est l’Etat du Koweït qui se porta acquéreur de ce magnifique ensemble de bureaux.

C’est dans cette période également que la décision fut prise de concevoir le produit « Hespérides », une résidence-service haut de gamme pour les personnes âgées qui, par son succès, contribua grandement à la notoriété de la marque. Ce nouveau produit trouva sa première application à Fontainebleau. L’activité de COGEDIM en banlieue était modeste. Après le « le Parc de Cassan », le très beau programme de maisons individuelles à l’Isle Adam, il y eut, à Guyancourt, « Les Belles au bois dormant » et, à Noisy-le-Grand, un programme que Michel Mauer confia à Gérard Gicquel, l’architecte qui avait gagné le concours de la « Première œuvre », un prix COGEDIM destiné à encourager un jeune architecte.

1976 fut aussi l’année de la création de COGEDIM NORD qui manquait à l’activité régionale déjà importante à Marseille, Nice, Montpellier et Lyon. A Paris et en proche banlieue, COGEDIM mit en vente, cette année-là, des immeubles au 6 rue Guynemer, face au Jardin du Luxembourg, sur l’emplacement de la célèbre école Bossuet, au 73 rue de Reuilly, 65 rue de la Plaine, 212 boulevard Bineau à Neuilly, dans l’Ile de la Jatte, 141 quai de Valmy et, à Créteil, le « Rive du Lac » pour l’OCEFI. « Les  Hespérides des Ternes », la seconde résidence-service, fut un grand succès. COGEDIM entreprit également avec Jean-Pierre Soisson, ministre et maire de la ville d’Auxerre, la rénovation du quartier du Pont et la construction de 40le QHorloge 19790 logements.

080-stanislasL’année 1978 fut l’année de la création de l’A.P.L, l’Aide Personnalisée au Logement, destinée à diminuer les mensualités de remboursement des crédits dans les programmes qui pouvaient en bénéficier. Une « Page COGEDIM », dans le Figaro, fut consacrée aux programmes dans Paris qui pouvaient en profiter. Il n’y avait guère que le XXème arrondissement, mais cela valait bien une page. Pour les quotidiens et magazines, l’immobilier était devenu une ligne de produit non négligeable. Robert Hersant, le propriétaire du Figaro, chargea son ami Louis Pauwels de créer un grand magazine qui serait offert, moyennant un faible supplément, avec le Figaro du samedi. Dans le numéro un, daté du 7 octobre 1978, l’auteur du « Matin des Magiciens »  expliqua ce que serait le Figaro Magazine.  Ce magazine, qui répondait à un besoin, fut une réussite même si son caractère de catalogue immobilier en agaçait certains.

A la fin de l’année 1979, il ne restait plus que 3 900 logements à vendre à Paris, contre 11 900 fin 1978. Le prix moyen du m2 des logements neufs était passé de 7 960 F fin 1978 à 10 000 F fin 1979. COGEDIM avait mis en vente trois immeubles du « Quartier de l’Horloge », l’opération « Grand Boulevard », rue Bouchardon, les « Hespérides d’Auteuil », plusieurs petits immeubles à Neuilly et la 2ème tranche du « West-End » à Boulogne. Le programme du 9 rue Stanislas, dans le 6ème arrondissement, était en voie d’achèvement. L’activité était intense.

Le Plan Barre cassa la reprise de l’immobilier. L’inflation immobilière était, aux yeux du ministère des finances, la cause d’une grande partie des maux de notre économie. Les professionnels s’en défendaient mais les hauts fonctionnaires avaient depuis longtemps cette conviction. Le marché se bloqua. Raymond Barre avait prévenu qu’il ne pratiquerait pas une politique de « Gribouille » et que sa politique économique était, à ce moment-là, la seule sérieuse pour le pays. Il n’en reste pas moins que le secteur de l’immobilier plongea dans la récession avec une baisse des ventes de 35% par rapport à 1979, de faibles mises en vente et un stock très faible puisqu’il ne resta, à Paris, fin 1980, que 2 800 logements neufs à vendre.

Inauguration du Quartier de l'Horloge

Inauguration du Quartier de l’Horloge

Depuis 1978, Jacques de Fouchier, le président de la Compagnie Financière de Paris et des Pays-Bas, avait cédé son fauteuil à Pierre Moussa, un normalien, inspecteur des finances, qui avait partagé sa vie entre les cabinets ministériels et les grandes institutions internationales comme l’OCDE et la Banque mondiale. Rompu à l’international, il était considéré comme un des plus brillants de sa génération.

Le 8 mai 1981 fut un choc pour certains et un grand espoir pour les autres. Michel Mauer rassura ses collaborateurs : « Nous nous adapterons. Enfin, il faudra construire, nous construirons. » La création d’un impôt sur la fortune et une nouvelle réglementation des loyers et des rapports entre bailleurs et locataires, avaient, en effet, de quoi inquiéter les investisseurs. C’est dans la plus grande confusion que commença l’année 1982. Le nombre de ventes à Paris baissa encore de plus de 30%. Autant dire qu’il n’y avait plus de marché. Les promoteurs n’achetaient plus de terrain et ne « sortaient » que ce qui était dans les tuyaux. Le marché de l’ancien chuta également, mais, contrairement à ce qui se passait quand le marché était porteur, ce n’était plus les prix du neuf qui faisaient le marché, mais ceux de l’ancien. Les banques, encadrées de manière drastique, ne consentirent des crédits qu’avec beaucoup de réticence. Dans les comptes des entreprises, en revanche, l’effet retard fit tomber les « dominos ». Jacques Ribourel, excellent vendeur mais piètre gestionnaire, fut un des premiers à tomber. Paribas, une nouvelle fois, mit COGEDIM à contribution, mais cette fois, Michel Mauer, se souvenant du rapprochement avec OCEFI, préféra perdre son secrétaire général, Gérard Mayau, qui prit la présidence de RIBOUREL SA, que de perturber COGEDIM.

Le « QUARTIER DE L’HORLOGE » achevé, «  Le défenseur du temps », l’horloge à automates de Jacques Monestier, en place et en état de marche, la Piazza Beaubourg noire de monde, de jour comme de nuit, l’inauguration eut lieu en présence de nombreux élus, fonctionnaires, riverains, architectes, entrepreneurs, curieux, le 22 décembre 1983.

La suite, dans les prochains jours…

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